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近两年的顺义，一直没什么存在感。 包括土地供应市场。 比起2018年9宗宅地的辉煌战绩，去年顺义仅成交两宗，即后来的富力首开·金禧璞瑅、金茂·北京国际社区； 今年截至目前顺义也只成交了两宗，5月9日与分钟寺地块同天出让，成了一带而过的配菜。 今天，顺义终于成为舞台中央的主角。 三宗宅地齐上阵，地上建筑规模超40万平，起拍总价就高达85.76亿元，吸引了7家房企，以独家或联合体的形式参与竞拍。 首先开拍B片区北地块，报名房企：新城+合生、平安、路劲、首开+城建。 但最终举牌的只有新城+合生、路劲两家，平安、首开+城建全程没有出手。 经过10轮举牌，最终路劲开发商以32.6亿元成交，溢价率7.8%。 B片区南地块，报名房企：平安、城建。 最终平安以底价24.34亿元成交，城建并未出手，这是平安2015年进京以来，第一次单独拿地。 其中C片区SY00-0007-6057等地块仅城建+首开+旭辉一家联合体报名，以31.18亿元底价成。 这种场面始料未及，甚至让严肃君怀疑它们私下达成了某种共识。 本场竞拍7分钟后开场，全程20分钟结束，总成交额88.12亿元。 01 打67折重新上架 顺义这三宗宅地，其实是二次上架。 早在8个月前第一次出现在招拍挂网站时，总起始价共计128.25亿元，仅C片区地块就超50亿元，最后悄然撤牌。 重新上架后，地还这么大，性质也没变，总起始价却打了个67折。 诚意满满了。 毕竟今年房难卖，钱难找。 据统计，上周TOP100房企发布中期业绩报告共有16家，11家房企毛利率同比下降。 雪上加霜的是，外部融资这条生命线也上了紧箍咒。 8月20日监管部门出台新规，控制房地产企业有息债务增长，设置“三道红线”，负债率过高的房企将会削减发债规模。 可以说，今天还能出现在土拍现场的，要么是挣了钱的，要么是不差钱的。 城建的点在于，作为整个片区的一级开发公司，具有主场优势。 最终路劲、平安、城建联合体分别拿下，果然符合以上定律的是赢家。 02 多配建地块，喜忧参半 顺义三地块不仅总面积大，配建也多。 B片区两宗地，土地性质相对纯粹，只需分别配建幼儿园和商业。 C片区需要配建的公共设施则有教育、医疗、商业、公交等。 其中公交场站设施用地建成后，需要无偿移交给顺义交通局；社区卫生服务中心用地由建成后，需要无偿移交给顺义卫生健康委。 从开发商角度来看，配件多一方面会增加成本支出，另一方面也增加了实际开发难度。 但从购房者以及板块价值来看，临河村的棚改是基于大部分房屋建成时间在20年以上，目前村内基础设施薄弱，不涉及大型城市规划。 大型房企的入驻，大体量项目的开发，将完善此片区各类生活配套，拉升板块价值。 多家企业合作，才能共赢。 03 产品或走高端系 从具体土地指标来看，住宅部分建筑高度为45米，容积率1.6，未来或建洋房、小高层。 近几年，顺义商品房土地供应集中在地铁15号线以北，这也导致15号线以南片区新房处于断供状态。 今日新出让宅地，周边多以2010年前的二手房为主，均价多在3万+。 距离最近的新房是北京城建·北京合院，2017年底首期开盘，前期以合院为主，均价4.8万/㎡，新近推出的洋房产品，价格只有3.85万/㎡左右。 严肃君推断，城建今日新拿地块，或许会延续合院系产品。 另外，北京城建比较满意的是“国誉府”高端产品系，在市场上也比较受认可，严肃君的N个500人置业群里，也有不少人押它一票。 路劲、平安近年在北京没有单独操盘，未来产品路线可以说是个谜。 当然，这不排除中途寻找合作方一起开发。 对购房者而言，东北六环外的地理位置，必然考虑交通。 地块有三个关键交通点，一是15号线终点站俸伯站，经朝阳、过望京、到海淀。 但地块在直线距离五公里外，未来还要依靠自驾或公交，社区班车或许是一个比较能接受的方案。 二是通顺路。通顺路是通州与顺义之间的重通干道，全长22.9公里，终点为北京城市副中心。 PS：通顺路目前两上两下的规模，随着城市副中心的启用，这条道路也被列入提级改造计划，今后将变为三上三下。 三是北京首都国际机场，距离西侧五公里。一方面适于空乘和机客居住，另一方面噪音影响也需要考虑在内。 除了主要的地缘性客户，顺着三个交通点，看似能涵盖的客群很广，但这一切基于说服购房者接受这种“委婉”的便利。 互动时刻： 值得一提的是，棚改地块不得不考虑周边居住环境。 临河村棚户区改造土地开发片区，是2017年顺义第一个棚改项目，也是当前同期区域在施最大规模的棚改工程，分三部分，总占地面积约为44.2万平方米。 此次出让的B片区地块，东邻中心城区定向安置房约6500套；C片区地块，西邻回迁安置房约4000套。 人多，是必然的。 购房者对未来社区紧邻大体量的政策房，有天然的抗拒性。 两种社区未来是否有隔离？业主之间是否会产生摩擦？都是随之而来的顾虑。 你如何看待这三宗多层面复杂地块，欢迎在留言区和大家交流~
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发表于 2020-8-28 15:00:42
